地产是部金融史mobi-epub-azw-pdf-txt-kindle电子书

书籍编码：3180
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作者: 黄立坚
出版社: 中国法制出版社
副标题: 揭秘“白银时代”的房企资本运作法则
出版年: 2019-3

内容摘录

第一节  境内债松紧咒：乘风破浪会有时
对于资金密集型的房地产企业来说，发行债券是非常重要的融资途径之一。但是，在中国房企的发展历史上，伴随着国家对房地产行业的宏观调控，以及境内债券市场尚未成熟，房企在境内发债也长期受到抑制，一直扮演的是一个“跑龙套”的小角色。

不过，随着国家大力推进企业直接融资政策逐步实施，以及境内债券市场日益成熟，监管层对房企发债的政策，也整体呈现从“管”到“放”、从“紧”到“松”的趋势，房地产企业的境内发债规模在2014年之后，得到了快速的发展，逐步在房企的融资版图中担当起“挑大梁”的角色。

债券融资的长期缺席

房地产企业在境内的信用债券融资工具，主要包括证监会主管的一般公司债、私募公司债，人民银行主管的中期票据、定期工具，以及发改委主管的企业债等。但在2014年之前，这些融资工具都没有大规模对普通的房地产开发企业开放，债券融资也一直未能成为房企融资的主要手段，甚至连主要手段“之一”都算不上。

在自有资金和销售回款之外，房企的融资主要以间接融资为主，其中银行开发贷款是主要的融资渠道。但是，向银行申请房地产开发贷，对于房地产企业来说也存在几个棘手的问题：一是银行对申请房地产开发贷的房企有严格要求，房企需要拿得地块、项目自有资金达到项目总投资的35%或以上、办理齐全“四证”（《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》）后才可以申请开发贷，因而开发贷不能用作前期支付土地

款之用，房企需要另外寻觅拿得地块的启动资金；二是房地产开发贷款一般不超过3年，而大型房地产项目的开发一般需要更长的时间，存在贷款期限和使用期限之间的错配；三是房地产开发贷容易受到宏观经济环境和货币政策调控的影响，存在一定的不确定性。

因此，在银行开发贷之外，房地产企业也积极拓展其他的融资渠道，房地产信托就是其中的一种。